Стратегии инвестиций в земельные участки Подмосковья

Кто еще не ознакомился  с нашей статьей об инвестициях, обязательно сделайте это здесь. Из нее вы узнаете, стоит ли вам вообще заниматься этим видом деятельности. Здесь мы разберем конкретные стратегии инвестиций в земельные участки Подмосковья и наиболее часто встречающиеся ошибки при вложении денег в недвижимость.

Подготовка к покупке

Помимо всех нюансов с коммуникациями, видом земли, удаленностью от столицы существует еще информация, способная повысить вашу прибыль, независимо от того, пассивный вы инвестор, либо собираетесь активно модернизировать участок.

Перво-наперво изучите генеральный план развития поселения/района. Они обязаны быть абсолютно везде, чаще всего имеются в свободном доступе на региональном сайте властей. Если нет – не поленитесь заехать и посмотреть. Что вам это даст?

Вы можете увидеть, что ваша потенциальная покупка, находящаяся в стороне от «цивилизации», скоро будет впритык располагаться к новому жилому району, коттеджному поселку или магистрали. После начала строительства этих объектов цена резко возрастет.

Обратная ситуация – по всем параметрам выгодная земля через год окажется в нескольких десятках метров от новой высоковольтной линии, и ничего, кроме убытков, вы не получите.

Пассивные инвестиции в землю

Под пассивным заработком на земельных участках подразумевается покупка их и удержание в собственности в ожидании роста цены. Сразу скажем, на быструю прибыль здесь рассчитывать не приходится. В разнообразные кризисы владельцам такой недвижимости приходится продавать ее со значительной скидкой, порой себе в убыток.

Поэтому пассивное инвестирование подойдет тем, кто готов вложить деньги всерьез и надолго. На длительной дистанции времени земля все равно по росту цены обгонит показатель инфляции, т.е. такое вложение будет выгоднее банковского депозита (и надежнее – земля никогда не обанкротится). Но будьте готовы ожидать роста цены несколько лет.

Можно часто услышать мнение, что пассивное инвестирование в землю изжило себя – сейчас землю продают дешевле себестоимости, а во всем виноват кризис. Но там, где все видят проблему, разумный инвестор видит возможность с огромной скидкой купить участки, которые потом быстро пойдут в рост (все кризисы заканчиваются рано или поздно).

Увеличиваем пассивный доход

Купленную землю не обязательно держать в «запасе» с приятными мыслями, что вы владелец недвижимости. Можно получить дополнительный доход со своих владений (и что важно - немедленный).

Наиболее очевидное решение – сдача земли в аренду. Такой вариант идеально подходит для земель сельхозназначения. Купили участок, сдали в долгосрочную аренду фермерам и собираете ежегодную (или как договоритесь) плату. Сама земля от этого в цене, конечно же, не теряет. Схема такая же, как и при покупке квартиры для сдачи ее внаем.

Инвестиция с целью смены целевого назначения

Часто инвесторы покупают с/х землю с целью в последующем изменить целевое назначение использования участка и продать землю значительно дороже. Но такое возможно сделать далеко не всегда – нужно, чтобы земли находились в границах населенного пункта либо, как минимум, прилегали к ним.

Способ считается относительно рискованным, т.к. гарантий, что назначение будет сменено, нет (если, конечно, вы не владеете инсайдерской информацией – в таком случае риски минимальны). Идеальный вариант, когда земля покупается вдали от населенного пункта, но вы знаете, что в скором времени он будет расширяться именно в эту сторону.

Еще один момент, о котором часто забывают начинающие инвесторы – пригодность земля для определенной деятельности. Речь идет не о целевом назначении по документам (которое вы, само собой, проверяете в первую очередь), а о качестве грунта.

Пример. Вы покупаете землю сельхозназначения с целью сменить затем назначение на ИЖС (чуть ниже мы разберем такой вид инвестиций). Но затем оказывается, что грунт на участке плохо подходит для капитального строительства и дом для потенциального покупателя выйдет «золотым» по стоимости постройки. Вам придется либо вводить людей в заблуждение (что может поставить крест на дальнейшем бизнесе), либо продавать с околонулевой прибылью.

Размежевание больших участков

Купить большое, разделить на малые части и продать в сумме дороже – этот «рецепт» подходит не только для земельных участков, но уже давно и с успехом применяется во многих отраслях. Стратегия для тех, кто не хочет ждать роста цен. Работает на землях под ИЖС, дачное строительство. С/х земли также можно дробить и реализовывать под хозяйственную деятельность, но такой вариант менее ликвидный.

Пример. Покупаете участок размером 25 соток. Заказываете размежевание и получаете 4 участка примерно по 6 соток (часть площади уйдет на обустройство подъезда к каждому новому участку). Небольшие участки более ликвидны, цена за сотку у них выше, поэтому после продажи получаете прибыль (не приводим конкретных цифр: рынок меняется постоянно, не хотим вводить вас в заблуждение). По аналогии – две однокомнатные квартиры будут стоить дороже 1-й 2-3 комнатной такой же площади (суммарной).

Модернизация участков

Под модернизацией мы подразумеваем покупку участка без благ цивилизаций и подвод туда:

• Газа
• Воды
• Электроэнергии
• Дороги

Мы не упомянули канализацию, т.к. ее можно оборудовать автономную (септик).

Для подобного заработка необходимо хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и быть сведущим в инженерных коммуникациях (или нанять таких людей). Иначе легко попасть впросак: если коммуникации к участку до сих пор не подвели, то этому должна быть какая-то причина (все хотят продать дороже, подвод коммуникаций этому очень способствует).

Возможно, обустройство обойдется настолько дорого, что не будет не только выгоды, но и возможен убыток. Для расчетов нужны люди, могущие навскидку определить сложность мероприятия.

Участок под застройку

За основу берем стратегию с размежеванием, но в этом случае не продаем небольшие наделы, а застраиваем их. А затем уже реализуем либо сдаем в аренду. Стратегия рассчитана на инвесторов с большими суммами свободных денег (достаточных на покупку и строительство нескольких домов).

Прибыль получаем, помимо увеличения стоимости сотки уменьшенного участка, на клиентах, которые хотят получить сразу все «под ключ». А такие услуги стоят всегда дороже.

Смешанная стратегия инвестирования

Вариант для извлечения максимальной прибыли для инвесторов, не обладающих большими капиталами.

Пример. Покупаем участок в 20 соток. Делим на 3 участка поменьше. Строим дом только на одном (возможно, на заемные, кредитные средства). Продаем застроенную землю с домом и на эти деньги строимся на двух оставшихся наделах, после чего реализуем и их.

Считаем себестоимость земли

Частый вопрос: зачем вообще считать себестоимость? Если удалось продать дороже, чем купил, то прибыль и так есть. Вынуждены вас огорчить, это далеко не всегда так.

Что входит в себестоимость:

1. Стоимость участка земли, которую вы заплатили (плюс налоги и сборы, если таковые имеются)
2. Если планируется благоустройство, включаем цену всех подведенных коммуникаций (материалы, работа и доставка)
3. Если вы берете участок под застройку, то добавляем стоимость построек (по той же схеме – материалы, работа и доставка)
4. Расходы на оплату размежевания (если участок под дробление)
5. Оформление (государственные сборы, услуги нотариуса)
6. Юридическое сопровождение
7. Консультации специалистов
8. Транспортные расходы
9. Траты на продажу (реклама, при широком размахе – отдел продаж)
10. Затраты личного времени
11. Зарплата при делегировании задач.

Первые пять пунктов в списке вряд ли у кого-то вызовут вопросы – это все очевидные траты на покупку/оформление/благоустройство купленной земли. На остальном остановимся немного подробнее.

Услуги юристов

Все бумаги лучше всего отдавать на проверку юристу. По крайней мере первое время, пока не начнете сами разбираться в вопросе. Но в таком случае вам придется следить за всеми изменениями законодательства, а это не всегда возможно.

Проблемы с документами могут возникнуть там, где вы и не ожидаете их встретить. Например, в лихие девяностые в частной собственности оказался участок, расположенный в природоохранной зоне (не такая уж и редкая ситуация). Есть большая вероятность, что такая «приватизация» будет признана незаконной.

Поэтому мы советуем всегда пользоваться услугами юристов, специализирующихся на таких вопросах.

Консультации специалистов

Имеются ввиду специалисты по грунту, грунтовым водам, прокладке инженерных коммуникаций. У них выясняем:

• Пригоден ли грунт для застройки без затрат на защиту от специфических проблем (например, дополнительную гидроизоляцию от высоких грунтовых вод или нужен усиленный фундамент)
• Не подтапливает ли участок весной (размытые дороги существенный минус)
• Сколько стоят земельные работы по планировке (выравниванию) участка
• Цене подвода коммуникаций (газа, электричества, воды)
• Стоимость обустройства автономной канализации
• Выясняем любые трудности, которые могут возникнуть при реализации всего перечисленного

Если участок имеет минусы, которые были до этого неизвестны, сразу анализируйте, сможете ли вы его продать по той цене, на которую рассчитывали. И закладывайте в бюджет все траты, которые выяснили в результате консультаций: специфика местности может привести к очень сильному удорожанию строительства и протяжки коммуникаций. На каждом участке все это индивидуально.

Транспортные расходы

Переходим к менее очевидным вещам – затратам на транспорт.

При выборе и покупке земли вам придется достаточно много поездить (если вы действительно будете выбирать, следуя нашим советам). При продаже – то же самое: вряд ли у вас купит участок первый же приехавший потенциальный покупатель. Каждый раз вы будете добираться на транспорте:

• Собственном
• Арендованном
• Общественном

Общественный подойдет, только если у вас совсем небольшое количество участков, пассивно ждущих повышения цены, и не требуют частого посещения.

В остальных случаях только автомобиль:

• Земля далеко не всегда располагается у остановок общественного транспорта
• При благоустройстве и застройке участка нужно постоянно контролировать ход работ (иначе они вам обойдутся в разы дороже намеченного)
• Потенциальные покупатели могут попросту вас не понять, когда будут час ожидать опоздавший вследствие поломки автобус (не говоря уже о репутационных потерях)

Ваша покупка редко будет находиться впритык к асфальтированной дороге. Поэтому понадобится авто повышенной проходимости (внедорожник). Теперь прибавьте:

1. Стоимость внедорожника
2. Затраты на сезонные ТО
3. Расходники – фильтры, масло, топливо

Мы не учитываем затрат на ремонт, это сильно зависит от конкретной модели. Как и срок эксплуатации. Приведем средние цифры срока жизни современной легковой машины: это 12 лет либо 320000 км пробега.

Теперь возьмите всю приплюсованную стоимость и разделите на 12 (срок службы в годах). Это и есть средняя сумма затрат на транспорт в год. Уверены, вы заметите, что это не настолько незначительная сумма, как вы предполагали.

Затраты на продажу

Даже если у вас нет опыта, вы вряд ли считаете, что покупатели найдут вас сами. Вам придется либо размещать рекламу, либо нанимать риэлтора для реализации. Все эти затраты вы тоже прибавляете к себестоимости.

Сколько стоит личное время

Подавляющее большинство людей (даже многие опытные бизнесмены) считают свое время «бесплатным». Это не так. Время – самый ценный в вашей жизни ресурс, т.к. он не восстанавливается, в отличие от денег. И каждый час времени имеет стоимость.

Если вы наемный работник, то посчитать сколько вы зарабатываете в час не составляет труда – просто разделить зарплату на количество отработанных часов (все эти цифры обычно есть в «рассчетке»). Если занимаетесь бизнесом или работаете на себя, количество часов придется посчитать самостоятельно, но принцип в итоге тот же.

Теперь подсчитайте, сколько времени у вас ушло на покупку, контроль за работами и продажу участка. Конечно, определить это получится только опытным путем и лучше записывать время сразу – иначе потом не вспомните. Разделите полученную прибыль (именно прибыль, а не общую сумму продажи) на потраченное время (часы) и получите заработок в час на своих инвестициях.

Сравните текущий заработок и инвестиционный. Вполне может оказаться, что вам выгоднее поработать сверхурочно или взять еще заказов на основной работе, чем тратить время на менее доходный вид деятельности. Но есть возможность улучшить показатель инвестиционной деятельности – о нем далее.

Делегируйте обязанности

Делегирование подразумевает, что вы не сами делаете какую-то работу, а нанимаете для этого других людей:

• Не сами ищете участки, а описываете конкретные критерии риэлтору, и он подбирает вам сам
• Контроль за рабочими поручаете технадзору, сокращая количество визитов раз в 10
• Продажу осуществляет нанятый риэлтор либо собственный отдел продаж

Конечно, всем этим людям нужно платить. И это сократит общую прибыль. Но за счет экономии времени взлетит ваш заработок в час. Именно так строится любой большой бизнес.

Итоговый анализ

Теперь вы знаете себестоимость земли (пусть и приблизительную, но с опытом вы научитесь прогнозировать более точно). И можно понять, за какую сумму и в какие сроки вам нужно продать участок, чтобы получить требуемый доход.

Если вы понимаете, что ситуация на рынке (текущая и прогнозируемая через год-два) не располагает к таким ценам, инвестиция выглядит очень сомнительной и стоит поискать другой вариант.

Вам кажется, что все слишком сложно, много цифр и нюансов нужно учесть? Инвестиции – это вообще про цифры, и без постоянного анализа и подсчетов можно просто получить убыток. Иначе для вас возможен только вариант с полностью пассивным инвестированием.

Мы уверены, что все у вас получится – при грамотном подходе просто не может не получиться. И обязательно заглядывайте в наш раздел со статьями – постоянно будут публиковаться новые полезные материалы.