Инвестиции в участки земли в Подмосковье, в какую землю вложить деньги

Именно эта цитата Марка Твена (из заголовка) стала своеобразным девизом каждого, кто вкладывает деньги в землю. И конечно же речь идет о вложениях с целью извлечения прибыли, а не для собственного пользования. Именно об этом виде инвестиций – покупке земли, - пойдет речь в статье.

Почему инвестировать в землю – выгодно?

Землю действительно больше «не производят». И как любой другой продукт с невосполнимым запасом, она всегда будет в цене. Даже цены на энергоносители могут пробить дно, ввиду использования альтернативных источников и сокращения потребления. Но где-то жить и выращивать еду нужно будет всегда.

Мы не утверждаем, что цена на землю беспрерывно растет. Не существует таких объектов для инвестиций, где была бы гарантирована прибыль – даже вклад в банке может быть безвозвратно потерян. Но земля, особенно в Подмосковье, имеет наименьшие риски и огромный потенциал для получения прибыли:

• Рынок земли меньше всего затрагивают разнообразные кризисы, и он быстрее всех от этих кризисов «отходит»
• Участки не сгорят, не утонут, их не разрушит в результате стихийных бедствий
• Земля ликвидна – спрос есть всегда, можно быстро купить и продать
• Можно купить как небольшой надел (не требует огромных вложений), так и десятки, а то и сотни Га (есть где развернуться крупным инвесторам)
• Цены на землю в Подмосковье растут, как нигде (несмотря на банальность выражения, Москва действительно не резиновая, да и выращивать еду для десятка миллионов человек где-то нужно)
• Столица неизбежно «расползается» в стороны, толкая перед собой развитую инфраструктуру дорог, инженерных коммуникаций, торговые сети

Согласны с приведенными преимуществами? Тогда давайте разберемся, подойдет ли инвестирование в землю конкретно вам.

Виды инвестиций в землю

Многие думают, что земля – отличный способ пассивного инвестирования. Т.е. прикупил участок и смотришь каждый день по сводкам бизнес-новостей как растет стоимость на твою недвижимость. В какой-то мере это действительно так, но для максимизации прибыли просто смотреть недостаточно. Поэтому заранее определитесь, какого дохода вы ждете: абсолютно пассивного или готовы тратить свое время (или деньги на оплату времени других людей).

Первый вариант имеет право на существование. Но может случиться, что годами цена будет расти только на размер инфляции – нужно быть готовым, что деньги будут «заморожены» надолго.

«Активный» способ инвестиций может включать:

• Изучение перспектив перед покупкой (возможно, добычу инсайдерской информации)
• Последующую модернизацию подводкой коммуникаций
• Застройку участка
• Смену целевого назначения
• Активную рекламу

Все стратегии заработка на инвестициях в землю мы рассматриваем в отдельном материале на нашем сайте максимально подробно. Обязательно прочтите, если решили заняться этим серьезно.

На улице кризис, стоит ли покупать?

Вряд ли сейчас найдется человек, который по 10 раз на день не слышал бы слово «кризис». Покупательная способность падает, никто не покупает, цены на землю пробили дно, все пропало, надо срочно продавать и не важно по какой цене.

Это ход мыслей простого обывателя, а не инвестора. Каждый инвестор точно знает: когда дешево нужно покупать, когда дорого – продавать.

И в этой логике нет ничего странного, как может показаться на первый взгляд. Вы же не покупаете вещи по максимуму цены (если это не срочно, конечно). Разумные люди закупаются во время скидок или сезонного снижения цен. С землей та же ситуация – воспринимайте кризис как скидки.

И эти скидки скоро закончатся, т.к. ни один кризис не может длиться вечно. Даже если цены достигнут гипотетического дна, им останется только один путь – вверх.

Достаточно ли у вас средств?

Вопрос может показаться излишним: если вы решили инвестировать, то деньги на покупку участка у вас точно есть. Но не стоит забывать о главном принципе инвестирования: на кладите яйца в одну корзину. Выражаясь профессиональным языком – диверсифицируйте вклады.

Это означает, что вкладывать абсолютно все свои деньги в покупку одного участка не стоит. Несмотря на низкие риски, они, как мы уже упоминали, существуют везде. Могут произойти:

• Просчеты в маркетинговой стратегии
• Изменения в генеральных планах населенных пунктов
• Смена законодательства

И в результате вместо того, чтобы продавать втридорога, вы не можете сменить целевое назначение или ближайший город начали строить в другую сторону.

Как минимум распределите средства на земли разного целевого назначения. Таким образом, если что-то изменится для одних видов земель, вы всегда сможете «отбить» свои деньги удорожанием других.

В идеале земля должна быть лишь частью вашего инвестиционного портфеля. Но есть масса успешных инвесторов, которые специализируются именно на этом виде активов, значит, ничто не мешает и вам зарабатывать на недвижимости.

Если ваша цель просто сохранить деньги или долгосрочное вложение «на будущее», то вам подойдут и обычные «дачные» 6 соток, не обязательно глубоко погружаться в стратегии инвестирования.

Подробнее о портфельном инвестировании

Для уменьшения рисков при вложении денег в земельные участки можно пользоваться тем же принципом, что давно и с успехом работает в других отраслях – портфелем инвестиций. Он подойдет тем, кто хочет зарабатывать именно на росте цены земли, а не ее модернизации. При этом вложения должны планироваться на долгий срок (от 5 лет и выше).

Например, приобретите одновременно:

• Участки под ИЖС
• Сельскохозяйственные земли
• Земли промышленного назначения

Их процентное соотношение зависит от ваших личных предпочтений и осведомленности. Общая рекомендация: участков под ИЖС должно быть больше всего, т.к. «товар ходовой», а промышленных – наименьшее количество, ввиду более низкой ликвидности.

Также хорошей мыслью будет распределение активов между районами Подмосковья: часть земель в Щелковском, еще в Раменском и Серпуховском. Часть по Ленинградскому направлению, часть по Новорязанскому и т.д.

Теперь от теории к практике. Предположим, что у вас земля распределена поровну (в денежном эквиваленте) между 4-мя районами Московской области, т.е. по 25% активов на район.

Проходит 2 года, и мы видим, что в одном районе цены выросли, а в другом упали. И мы балансируем портфель, приводя его опять в состояние 25/25/25/25 % в денежном эквиваленте. Т.е. продаем землю там, где она подорожала и покупаем недооцененные участки в другом районе. Это следствие того же принципа, о котором мы говорили ранее – покупать, когда дешево, продавать, когда дорого.

Тот же принцип применяем к соотношению земель под ИЖС, с/х и пром участков.

Недостаток метода – налоги. Их приходится платить каждый раз при продаже. Поэтому проводить балансировку чаще чем раз в 2-3 года будет просто невыгодно. 

К чему стремимся?

Любое дело следует начинать, представляя конечную цель. Инвестиции не исключение. Не стоит вкладывать деньги только для того, чтобы их вложить.

Если вы пассивный инвестор, стремящийся просто уберечь «лишние» деньги от инфляции и, при возможности, выгодно продать – можете смело пропускать данный раздел.

Шаг 1 - определитесь зачем вам деньги. Чаще всего это:

• Крупные покупки (недвижимость, авто)
• Обучение детей
• Накопления на пенсию

Шаг 2 – смотрим, сколько это стоит сейчас. Записываем сумму.

Шаг 3 – считаем, через какой промежуток времени понадобится сумма.

Шаг 4 – смотрим по официальным данным средний показатель инфляции и, зная общую сумму и инфляцию, подсчитываем, какая сумма понадобится в итоге. Обратите внимание, что если, например, обучение планируется в другой стране, то и инфляцию следует смотреть именно там.

Шаг 5 – теперь вы знаете, сколько вам нужно зарабатывать в год, чтобы позволить то, что запланировали. Отнимите от этой суммы то, что вы сможете добавить помимо инвестиционного дохода и получите цифру требуемого дохода от инвестиций.

Шаг 6 – зная, сколько вы собираетесь инвестировать, смотрите, какой % дохода годовых нужно получать.

Сделав все подсчеты, вы сможете понять, стоит ли вам вообще инвестировать в землю. Средний рост цен на земли Подмосковья в требуемом районе за последние годы опять же, легко найти в свободном доступе.

Если дохода не хватает, можно сменить планы побыть пассивным инвестором на более активное участие в проекте с целью получения достаточной прибыли. Если даже это по вашему мнению не поможет, вероятно, стоит поискать другую цель для вложений средств, чтобы не испытывать потом горьких разочарований. 

В какие земли инвестировать?

Простого ответа на этот вопрос нет. Если бы существовала некая «самая выгодная» инвестиция, все бы несли деньги именно туда. Разберем преимущества и недостатки участков разного целевого назначения.

• Земля под ИЖС. Эта земля всегда имеет спрос, т.е. высокую ликвидность. В то же время, она относительно дорогая (по той же причине). Перепродать очень выгодно будет сложно. Такая земля наиболее подойдет тем, кто хочет взять «голый участок» и провести коммуникации или под застройку.
• Земли сельскохозяйственного назначения. Недорогие, но и спрос на них ниже. Идеален вариант со сменой целевого назначения на земли под ИЖС, но это возможно далеко не всегда. Хороший вариант для инвесторов с небольшим капиталом, не рассчитывающих на огромную маржу.
• Промземли наименее ликвидны, но здесь основной покупатель – средний и большой бизнес, поэтому получить выгодное предложение проще, хотя его и придется подождать, скорее всего.

Уже определились, хотите ли инвестировать и во что? Тогда давайте затронем некоторые психологические моменты на пути новоиспеченных инвесторов.

А что скажут друзья?

Если вы начинающий инвестор, вас ждет неочевидное препятствие на пути покупки участка земли: родственники и друзья начнут говорить вам, что это пустая трата денег и они лучше знают, куда потратить ваши честно заработанные. Что делать в таком случае?

Совет 1. Не слушайте мнений тех, кто не достиг хотя бы каких-то успехов в вопросах, по которым дают рекомендации.

Совет 2. Семье поясните, что это не блажь, а инвестиции в будущее: образование детей, пенсионное обеспечение.

Вдруг все потеряю!

Потерять «все» при инвестициях в землю практически невозможно – она все равно будет иметь какую-то стоимость. Но определенный процент от инвестиций – да, не будем лукавить. Мы уже упоминали, что безрисковых инвестиций не существует.

Главное, придерживайтесь рекомендаций, которые мы изложили выше, и тогда риск понести убытки снизится к совсем незначительному. И обязательно прочитайте нашу статью о конкретных стратегиях инвестирования. Вы узнаете, что покупать и как максимизировать прибыль с инвестиций в земельные участки.